Tudo. Como a Selic é a taxa de todas as taxas, quando ela sobe, os demais juros do mercado tendem a subir, e quando ela cai, os juros de produtos financeiros tendem a acompanhar. O Copom (Comitê de Política Monetária), do Banco Central, se reúne a cada 45 dias para definir os rumos da Selic. E o destino dela depende da inflação.
É que a Selic é uma das ferramentas do Banco Central para manter os preços controlados. Quando a inflação está muito alta, o Copom aumenta a Selic para elevar o custo do dinheiro. Nesse cenário, tudo fica mais caro, como os juros do cartão de crédito, empréstimos e também o financiamento imobiliário.
Então, quando a Selic sobe o financiamento imobiliário fica mais caro?
Sim, mas a conta não é tão simples e essa relação não é direta. Para começar, diferentemente do que muita gente pensa, a taxa de juros do financiamento imobiliário não sobe ou cai na mesma proporção da variação da Selic.
Para se ter uma ideia, no início de 2021, a Selic estava em 2%, e chegou a 10,75% em um ano. Já os juros do crédito imobiliário subiram em torno de 2,4% no mesmo período, segundo Sérgio Cano, professor do MBA de Gestão de Incorporação e Construção Imobiliária da FGV (Fundação Getulio Vargas).
“Se os bancos carregassem 100% do aumento da Selic para o crédito imobiliário, a gente teria taxas em torno de 12%, o que seria muito ruim para o mercado imobiliário, porque gera uma reação em cadeia negativa. Com esses juros, menos gente tem condições de comprar, as empresas vendem menos, produzem menos e isso gera desemprego”, explica.
Quando a Selic cai, o efeito no crédito é imediato?
Em um cenário de queda da Selic, como ocorreu entre 2017 e 2020, os juros médios do crédito imobiliário também caem. Mas esse recuo também não acompanha a proporção da queda da Selic. E a velocidade com que isso pode ocorrer depende do mercado.
O professor da FGV explica que o crédito imobiliário é uma porta de entrada de longo prazo para que os bancos façam outros negócios com os consumidores. Por isso, em um cenário de queda da Selic, a taxa de juros do financiamento imobiliário tende a cair rapidamente no primeiro movimento.
“Basta o primeiro banco sinalizar uma queda que os outros acompanham, porque ninguém quer perder esse negócio”, afirma Sérgio.
A Selic afeta apenas os juros do financiamento?
Além do impacto nos juros, a Selic também afeta o acesso ao financiamento imobiliário. É que as instituições também alteram as faixas de renda para contratação dessa linha de crédito, de acordo com a movimentação dos juros. Isso acontece por causa do risco da inadimplência.
Juros maiores, por exemplo, tornam o financiamento mais caro – e isso aumenta as chances de o consumidor não conseguir pagar os seus boletos. Para compensar esse risco, os bancos aumentam a faixa de renda para contratação do empréstimo.
Por isso, quanto menor a Selic, mais gente consegue contratar esse crédito e quando a taxa sobe, como agora, ela fecha as portas do financiamento imobiliário para muita gente. De acordo com a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), um ponto percentual a mais nos juros do crédito imobiliário deixa em torno de 1 milhão de famílias sem acesso ao crédito.
“Em geral, você tem de limitar o comprometimento da renda familiar com o financiamento imobiliário em até 30%. Se a taxa de juros aumenta, isso impacta diretamente na prestação e aumenta a exigência de renda. Isso pode fazer toda a diferença entre poder comprar ou não um imóvel”, explica Sérgio Cano, da FGV.
